Come evitare costosi errori nell’acquisto di immobili a Dubai

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Lo spunto per questo articolo nasce da una consulenza erogata qualche giorno fa ad un cliente che ahimè si ritrova in una situazione spiacevole e da cui non è facile districarsi. Purtroppo non è la prima volta che mi capitano situazioni del genere, e per evitare che anche voi possiate ritrovarvi in situazioni simili, ho deciso di analizzare questo caso ovviamente non menzionando i nomi delle persone coinvolte.

Una storia partita bene

Un imprenditore italiano, residente in Italia, che chiamiamo Luca Rossi, decide di investire 200,000 EURO circa in un immobile in costruzione a Dubai per diversificare il suo portfolio di investimenti. Fin qua nulla di sbagliato.

Luca decide di procedere seguito da un agente immobiliare, che però lo avvisa che essendo residente in Italia dovrà pagarci le tasse. A meno che… non intesti l’immobile ad una società di Dubai. Società che ha un costo di 15,000 EUR, incluso il suo visto residente, ma vuoi mettere con quanto si risparmia di tasse… Gli vengono prospettati anche dei costi di gestione di circa 1,000 EUR l’anno. Per cui… tutta salute a confronto di quello che avrebbe pagato di tasse in Italia (e che scopriremo tra un attimo).

L’apertura della società

Procede, apre la società, richiede il visto, apre il conto corrente societario e quello personale per gestire le transazioni in loco. Nessuno gli ha detto che avere un visto residente non vuol dire trasferire la propria residenza fiscale all’estero e che fintanto che risiede in Italia dovrebbe dichiarare proprietà e conti correnti all’estero. E che il fatto che il visto residente lo tuteli dallo scambio delle informazioni e che l’immobile sia intestato alla società, non vuol dire che lui non stia commettendo dei reati fiscali. Semplicemente per ora il suo Paese di residenza non lo sa…

In altre parole se vai a fare una rapina e grazie al passamontagna non ti hanno riconosciuto, non vuol dire che non sei colpevole.

Come far arrivare i soldi a Dubai?

Si pone una questione poi: quella di far arrivare i soldi a Dubai per pagare l’immobile: da li un’ulteriore strategia vincente. L’imprenditore fattura dalla sua società di Dubai a quella Italiana gli importi che gli servono. Così da un lato abbatte l’imponibile in Italia, dall’altro si trova i soldi a Dubai. Ad occhio e croce abbiamo almeno 3 / 4 reati gravi tra evasione fiscale, riciclaggio, auto riciclaggio, esterovestizione. Non sono certo sull’elusione fiscale.

Il rinnovo della società

Dopo circa un anno e un paio di rate pagate (ricordo che l’immobile è stato acquistato su carta), gli arriva il conto del rinnovo: 8,000 EUR. Da aggiungere ai soldi che spende per venire ogni 6 mesi a Dubai per mantenere il visto attivo. Eh si perché a prescindere da quale società apri ogni anno hai un costo di rinnovo annuale, che però non gli è stato comunicato. È proprio in questo momento che lui si è rivolto a me, per capire se doveva pagare questi soldi.

Ma purtroppo oramai è incastrato, avendo intestato l’immobile alla società deve tenere la società aperta. Ed essendo l’immobile in costruzione ci vuole un nulla osta da parte del costruttore per cambiare intestatario (oltre tutti vari costi burocratici e amministrativi). E non è detto che il nulla osta arrivi.

Non ha fatto la consulenza prima…

Ha anche ammesso che prima di procedere con questa soluzione aveva deciso di non effettuare la consulenza con me (che non mi occupo di immobili ma potrei avergli offerto una panoramica più ampia almeno sulla strategia e sui costi di apertura società che in genere da noi sono più bassi di quello che ha pagato lui) perchè io faccio pagare la consulenza, mentre l’altro “professionista” non ha chiesto soldi per incontrarlo.

Prima di chiudere vogliamo vedere quanto avrebbe pagato di tasse se avesse fatto tutto in chiaro e in maniera legale dall’Italia?

Le persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali residenti che possiedono immobili all’estero, a qualsiasi uso destinati, sono soggetti ad obbligo di monitoraggio fiscale. Il monitoraggio fiscale, sostanzialmente, è un obbligo che comporta il fatto di dover dichiarare annualmente il possesso dell’immobile e versare un’imposta patrimoniale denominata IVIE. L’imposta patrimoniale è pari allo 1,06% del valore degli immobili esteri

Quindi in questa fase in cui l’immobile non è reddito avrebbe dovuto pagare una tasse di circa 2,000 EUR in Italia. A fronte di una totale trasparenza.

Ricordatevi se volete usufruite delle agevolazioni fiscali di un Paese, dovete vivere in quel Paese, avere lì il vostro centro di interessi. Prima di acquistare un immobile a Dubai, prendete informazioni. E non solo da me. Ascoltate almeno 2/3 professionisti diversi prima di prendere una decisione, anche se dove investire qualche centinaio di euro. La vostra tranquillità e quella della vostra famiglia non hanno prezzo.

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